"재건축 초과이익환수제" 란?

재건축 초과이익환수제란?

부동산 재건축 사업의 규제 정책 중 하나입니다.

"재건축 초과이익 환수에 관한 법률"에 근거합니다.

재건축 조합원 1인당 3000만 원을 초과하는 개발이익이 발생할 것으로 예상이 될 때에 예상 개발이익의 최대 50%를 개발부담금으로 정부가 환수하는 제도입니다.

즉, 3000만원 이상의 재건축 이익이 발생할 것으로 예상되면 집주인이 예상되는 이익을 절반을 토해내게 되는 것입니다.

환수율은 중앙정부가 50%, 광역자치단체가 20%, 기초자치단체가 30%를 세금으로 환수하게 됩니다.

(다만 세종특별자치시와 제주특별자치도는 지방자치단체가 50%를 가져갑니다.)

2006년 5월 24일	"재건축초과이익 환수에 관한 법률" 공포되었습니다.
2008년	초과이익환수 아파트 등장하기 시작하였습니다. 경기침체로 인하여 재건축이 취소되거나 무기한 연기되는 경우가 많아 실제로 이익환수에 들어간 아파트는 없었습니다.
2012년 말	재건축초과이익 환수에 관한 법률 개정안 통과 (주요내용은 재건축초과이익 환수를 일시 중단하는 내용)
2013 ~ 2017년	재건축 초과이익 환수에 관한 법률 일시 중단하게 됨
2018년 1월 1일	재건축 초과이익 환수에 관한 법률 부활
2019년 12월	법률의 부활로 재건축 단지들은 헌법재판소에 헌법소원을 제기 하였습니다. 헌법재판소는 본안심리를 하지 않고 각하 처분하였으며 2019년 12월 27일 재건축 초과이익 환수제가 위헌이 아닌 합헌이라고 결정되었습니다.
2020년 9월	반포주공1단지 3지구 재건축조합이 가구당 4억200만원, 총 5965억 6844만원의 부담금을 통보받는 세금폭탄을 맞았다. 법률시행잏 가장 높은금액이다.

재건축을 통하여 이득을 노리는 부동산 투기를 차단하기 위함입니다.

(재건축으로 인한 불로소득을 노리는 투기자들은 집값 상승의 주요 원인으로 지목됩니다)

재건축을 통해서 발생되는 사회적 비용을 충당하기 위해서 입니다.

(재건축으로 인해 늘어나는 세대의 상하수도, 전기, 폐기물 등 기반시설에 대한 수요 증가가 늘어나며, 수요를 충족하기 위한 비용 부담이 생깁니다. 재건축 단지로 인한 비용이니 지자체에서 재건축으로 인한 초과이익을 환수하는 것입니다.)

해당 법률이 비판적인 시선이 존재합니다.

정부가 주택을 새로 짓거나 비용을 제공한 것이 아닌데도 불구하고 재건축 이익을 환수하는 것은 사실상 갈취, 강탈하는 것이나 다름없다.

재건축 이익을 강탈하는 것을 합리화하기 위해서 "환수"라는 아름다운 말을 쓰는 것이다.

재건축 초과이익 환수에 관한 법률의 시행으로 인하여 재건축 시장의 트렌드가 바뀌고 있다.

세대수 증가 없이 건물만 다시 짓고 대신 고급화 전략을 취하고 있다.

또 재건축보다는 리모델링을 적극적으로 추진하는 단지들도 생기고 있다.